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发布日期:2022-05-11 13:41    点击次数:162

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案情简介:2008年9月19日,吴某某(签约甲方)与卢某某(签约乙方)签订《房地产买卖合同协议》,协议载明:甲方将上海市闵行区沪闵路某弄某支弄某号某室房屋转让给乙方,转让价为人民币(下同)72万元,协议签字后支付10万元,乙方拿到钥匙后支付40万元,乙方拿到一切手续后,再付清全部余额;协议还对其他内容作了约定。合同签订后,卢某某于2008年6月7日支付了购房款10万元;2008年11月17日,吴某某向卢某某借款2万元,并表示在第二次付款中扣除;2009年6月29日,卢某某支付购房款40万元;2010年9月29日,卢某某支付购房款10万元。原审另查明,吴某某于2009年7月1日将涉案房屋交付卢某某使用。2010年9月17日,吴某某取得了涉案房屋的产权证,该产权证备注栏内明确涉案房屋是配套商品房,自房地产登记日起5年内不得转让、出租。

但是,如果房子漏雨比较严重,出卖人拒绝修复且买受人自行或者委托他人修复后仍然漏雨,就应当认定为《合同法》第94条所规定的“有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”,买房人可以解除合同并主张违约金。

《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。” 《婚姻法解释二》第十一条规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产":(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。” 《婚姻法解释三》第五条规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,被十几个男人扒开腿猛戳应认定为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条规定:“夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产,为夫妻共同财产,包括:(1)一方或双方劳动所得的收入和购置的财产;(2)一方或双方继承、受赠的财产;(3)一方或双方由知识产权取得的经济利益;(4)一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益;(5)一方或双方取得的债权;(6)一方或双方的其他合法所得;”

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

《上海市房地产买卖合同》一般都会约定卖房人逾期迁出户口的,按照每日总房价的万分之五向买房人支付违约金,这个逾期违约金的金额明显是偏高的,要依法进行调整。

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